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Quando in assemblea viene presa una decisione tramite una votazione dei presenti si ha una delibera. Le delibere possono essere affette da vizi che ne possono pregiudicare la loro validità. Il codice civile in merito alle delibere condominiali parla solo di annullabilità. Questo ha generato contasti tra gurispredenza. La Corte di cassazione è dovuta intervenire per chiarire tra nullità e annullabilità di una delibera.
Si ha nullità solo nei casi più gravi come: delibere con oggetto impossibile o non di competenza dell'assemblea, delibere illecite contrarie alla morale, all'ordine pubblico. Delibere che incidono sulle proprietà private o sui diritti dei sigoli.
Se invece la gravità è minore si parla di annullabilità delle delibere. Cioè l'annullamento deve essere richiesto entro il termine di 30 giorni da quando se ne viene a conoscenza. Sono i casi in cui la costituzione dell'assemblea presenta un vizio di convocazione,vizi formali in violazione di prescrizioni o regolamenti, sulle maggioranze richieste ecc.
Al riguardo si è espressa la Cassazione a Sezioni Unite (Cass. S.U. n.4806/05)
