Passaggio di consegne tra nuovo e vecchio amministratore - I documenti contabili

Accade a volte che l'assemblea dei condomini decida la sostituzione dell'amministratore per vari motivi che hanno fatto venir meno la fiducia tra le parti.
I documenti contabili dovranno essere consegnati al nuovo amministratore entro un tempo ragionevolmente breve. Accade che alcuni amministratori pretendano di conservare loro i documenti del periodo che hanno amministrato.
Questa è una cosa IREGOLARE. I documenti , tutti, comprese le ricevute e fatture in originale , devono seguire l'amministratore pro tempore ( cioè quello in carica).

L'omessa conservazione dei documenti può venire sanzionata da un minimo di 1.032,00 euro a un massimo di 7.747 euro ( art 9 D. Lgs. n.471/1997).
Sarà sufficiente e necessario sottoscrivere un verbale con il dettaglio di tutti i documenti contabili consegnati all'amministratore subentrante. Questo eviterà qualsiasi problema all'aminstratore che lascia l'incarico.

Il condominio minimo di 2 proprietari - CASO CLASSICO

Buonasera! Vivo in una palazzina di 3 appartamenti e fino ad ora non è stato creato un condominio per regolare la vita comune. Dei tre appartamenti io sono proprietaria di due,l'appartamento del primo piano è stato venduto dalla proprietaria. Vorrei sapere se posso obbligare i nuovi proprietari a partecipare alle spese per rifacimento del tetto e tinteggiatura della facciate (spese che non ho affrontato fino ad ora perchè la proprietaria dell'app.to non aveva disponibilità economiche suff). Inoltre, siccome esistono parti comuni come lavanderia, locale caldaia, scale e camminamenti ed impianti comuni come pompe e luci e impianto aacqua volevo sapere come affrontare con i nuovi proprietari la gestione delle parti comuni. grazie per l'aiuto.Tiziana  Gentile signora Tiziana, Lei si trova nella classica condizione di un condominio minimo con solamente 2 proprietari. A meno che non voglia incaricare un professionista di darle una mano dovrà cavarsela da sola. Nel suo caso, potrà effettuare tutte manutenzioni che crede, ma non potrà chiamare il suo vicino a pagare senza il suo consenso. (A meno che non si tratti di riparazioni urgenti).Art 1110 c.c. L'unica soluzione sarebbe quella di intestare il terzo appartamento ad un suo familiare. Allora i condomini diventerebbero 3 e lei potrà a maggioranza deliberare tutti i lavori e manutenzioni che crede, obbligando l'altro a pagare. ( Naturalmente se non vorrà pagare dovrà ricorrere al giudice ma alla fine sarà costretto). Cerchi un accordo con il suo vicino. L'art 1136 prevede che le spese siano deliberate con la doppia maggioranza di millesimi e teste, quindi anche se ha la maggioranza delle quote non può avere la maggioranza delle teste visto che siete solo in 2.

Come amministrare un condominio (6^ parte) Il Bilancio Preventivo

Ora che avete svolto tutte le operazioni preliminari dovrete iniziare a svolgere il primo compito operativo per il condominio: il bilancio preventivo.

Per poter realizzare un bilancio preventivo è necessario fare un elenco di tutte le spese ordinarie che si intendono effettuare e raggrupparle in capitoli.
Per esempio:
Spese di amministrazione ( compenso amministratore, spese postali, affitto sala assemblea, assicurazione ecc.)
Scale( Pulizia, luce, lampade...)
Ascensore (Manutenzione, consumi elettrici., visita biennale...)
Giardini ( Taglio erba, acqua irrigazione...)
Garage ( Manutenzione estintori, luce ,...)

Si possono creare anche gruppi o capitoli differenti, in cui raggruppare le spese, per esempio  ( Servizi, manutenzioni ecc). L'importante in realtà è che poi questi capitoli abbiano, per ciascuna voce, una tabella millesimale di riferimento e un'assegnazione a proprietario o conduttore. ( Il conduttore è chi abita l'appartamento quindi può essere il proprietario o l'inquilino in affitto). Questo renderà più facilmente gestibile la ripartizione delle spese tra i condomini.

Segreto del bilancio preventivo:
Create tanti capitoli quanti sono i gruppi su cui volete suddividere le spese. Più capitole e sottocapitoli avrete e più facile sarà la suddivisione.
Per esempio: condominio con 2 scale - > avrà capitoli per ascensore scala A e ascensore scala B

Un bilancio suddiviso in tanti capitoli diventa però complesso. Potrete raggruppare le spese del bilancio preventivo in un bilancio per argomenti che non utilizzerete per la ripartizione ma sarà di immediata comprensione. ( Per esempio 1) spese corrente elettrica 2) spese amministrazione 3) spese pulizia ecc.) Come vedete un bilancio raggruppato così può andar bene solo per piccoli condomini perchè difficilmente si riesce a suddividere le spese per più scale o dividere le spese elettriche tra ascensore e luci ecc.).

Tutte le spese vanno poi ripartite ai rispettivi condomini in base a diverse tabelle millesimali e/o gruppi di condomini. Vedremo poi come effettuare una ripartizione.

Pulizia del condominio - Vaucher

Spesso, specialmente  nei piccoli condomini, i condomini sono restii ad incaricare una impresa di pulizie per le scale e parti comuni.L'alternativa è :
1) La turnazione tra i condomini
2) L'incarico ad un condomino
3) L'incarico ad un esterno.
Nel primo caso, sarebbe opportuno che l'amministratore creasse una tabella con i turni da esporre in bacheca.Questo sistema non è di facile applicazione perchè sicuramente non tutti saranno in grado di rispettare il turno stabilito. In ogni caso è il primo passo da compiere per convincere i condomini all'idea di dover pagare.
Preferibile ed economici sono gli altri due casi: l'incarico ad un condomino o ad un esterno.
E' necessario a questo punto risolvere due problemi: Assicurazione in caso di incidenti ed evitare di pagare in nero.

Nel caso in cui sia incaricato un condomino non ci saranno problemi di assicurazione in quanto il condomino farà pulizie sulle scale di cui ne è in parte proprietario. Per il pagamento dovrà fare la colletta tra i condomini perchè voi non potrete mettere tale spesa in bilancio.

Nel caso invece di un incaricato esterno sarà necessario procedere all'assunzione con tutti gli oneri connessi.

In realtà negli ultimi due casi c'è una ulterioriore possibilità che vi risolverà ogni problema: usare i VOUCHER per lavori occasionali. Il condominio infatti può utilizzare i Voucher e non è dovuta la  ritenuta d'acconto del 4%. Attenzione i voucher sono nominativi, quindi vanno richiesti presso le sedi inps e verranno pagati alla posta. Nel presso è compresa l'assicurazione e i contributi. I lavoratori debbono soddisfare alcuni requisiti: per esempio essere disoccupati, pensionati ecc. Per i particolari ne parlerò in un prossimo post.

I segreti per essere un super amministratore

L'amministratore di condominio è sempre soggetto a critiche e malcontenti dei condomini. Ma se si seguono i seguenti consigli si riuscirà a svolgere con successo l'operato di amministratore ricevendo il massimo gradimento.

1° Segreto - Rispondere sempre alle chiamate dei condomini (non farsi negare) o se occupati richiamare gli interessati.
2° Segreto - Le richieste dei condomini vanno ottemperate il più presto possibile. Non fate trascorrere più di 24 ore senza aver dato una soluzione od una risposta alle richieste dei condomini
3° Segreto - Non fate trascorrere più di 30.60 giorni per convocare l'assemblea ordinaria dalla data di fine anno contabile
4° sereto - Effettuate sempre minimo 2 assemblee l'anno. (Molto importante)
5° segreto - Procedete con decreto ingiuntivo dopo max 4 mesi di ritardo sui pagamenti
6° segreto -Abbondate con gli avvisi in bacheca e per posta
7° Segreto - Visitate regolarmente il condominio e fate riparare subito piccoli graffi, lampade, piccole verniciature, tappeti ecc. Le piccole cose che danno la sensazione di cura.

Amministrare il proprio condominio 5 - Prime cose da fare.

Tra le prime cose da fare c'è quella di creare un buon archivio di documenti del condominio.
I segreti in questo caso sono i seguenti:

Acquistare un raccoglitore ad anelli , un raccoglitore portaprogetti, e un registro verbali per ciascun condominio.

Nel raccoglitore ad anelli inserirete dei divisori con le seguenti etichette.
 Ric Contabili Banca ed e/c
 Ricevute e fatture
 Corrispondenza


 Nel Raccoglitori Portaprogetti inserirete i Contratti (Banca , Enel, Pulizie, Assicurazione ecc.), le planimetrie, i certificati di conformità e tutti i documenti da conservare per sempre.

Le liti condominiali - Interessante articolo da Condominioweb.com

 Le liti condominiali che più spesso sfociano in liti giudiziarie, sono quelle legate alla immissione di rumori e odori, fuori dalla normale tollerabilità.

Il codice civile pone una tutela in tal senso all’art.844, “vietando immissioni di fumo e calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni”. Col passare del tempo e per elaborazioni giurisprudenziale, la tutela, una volta appannaggio del Giudice di Pace, viene oggi maggiormente garantita dall’intervento del giudice unico, servendosi sempre più spesso della procedura di cui all’art.700. Il provvedimento d’urgenza infatti garantisce in molti casi l’interruzione immediata di quelle esalazioni e/o immissioni di suoni molesti, con un velocità che una normale procedura giurisdizionale non può tecnicamente garantire. I problemi de quo sono sempre più tipici dei condomini, dai quali, causa i materiali di costruzione ormai utilizzati, è norma avvertire ogni e qualsiasi rumore proveniente dagli appartamenti attigui, o ancor peggio provenienti dalle attività commerciali poste al piano terra solitamente.

I rimedi avverso tali problematiche potrebbero trovare una tutela, anche tramite intercessione dell’amministratore, solo se sono state previste sanzioni per i trasgressori della quiete condominiale, diversamente le alternative sono di tre tipi:

1) ricorso al Giudice di Pace, competente per questa materia;

2) ricorso alla procedura d’urgenza di cui all’art 700 cpc, in tutela della propria salute

3) ricorso  all'Agenzia regionale dell'ambiente; si tratta di una scelta che ha un senso solo in caso di rumori provocati da un'attività commerciale, industriale o un ristorante, per cui esistano norme di contenimento dell'inquinamento in applicazione della legge 447/95. Consigliamo anche di visitare Condominioweb.com -condominio.

Il problema che bisogna porsi, però, è quando un rumore è veramente intollerabile? Per giurisprudenza costante, un rumore è intollerabile  quando supera di 3 decibel il rumore di fondo dell'ambiente. I controlli effettuati dall’ente preposto piuttosto che dal consulente di parte o nominato dal giudice, infatti, isolano i rumori e li contestualizzano.

L’inconveniente che più spesso si incontra, nel tentativo di  provare l’immissione di fumi o rumori derivanti da atti volontari del privato condominio, è quello di fare un rilevamento “a sorpresa”; nei casi in cui, infatti, interviene un consulente del Giudice, costui, gioco forza, deve avvertire la controparte della perizia a cui sta per dare inizio, falsando di fatto il risultato, in quanto la persona ovviamente non dà corso a quelle attività di produzione di suoni con radio ecc…..Ovviamente una consulenza tecnica a sorpresa non potrà essere autorizzata e/o comunque impugnata per mancanza del contraddittorio tra le parti.

Nel caso delle esalazioni un'altra via è quello di verificare se gli scarichi dei fumi sono stati realizzati correttamente, con le giuste distanze da finestre, balconi, sporgenze, suolo o, se sul tetto, superando oltre una certa quota il limite più alto dello stesso. Per le unità esterne dei condizionatori bisogna verificare se sono stati istallati nel rispetto del decoro dell’edificio.

Fonte : "Condominioweb.com"

Divieto di prestazioni personali a carico dei condomini

Divieto di prestazioni personali a carico dei condomini
L'Assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l'approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l'Assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere. (Cass. Civile n. 16485 del 22.11.2002)

Come acquisire nuovi condomini

La professione di amministratore è a tutti gli effetti un incarico di fiducia e stima. Quindi si opera nelle stesse condizioni in cui può trovarsi un avvocato, un architetto o un medico che opera in libera professione. Sebbene la professione di amministratore si possa svolgere senza alcun titolo è altrettanto importante crearsi una buona reputazione.
In realtà, se non avete conoscenze da amministratori che vanno in pensione e vi propongano come loro sostituti, allora dovrete muovervi in questo modo: lasciate che gli altri vengano da voi. Ovvero il cliente deve cercarvi.
I condomini possono essere acquisiti principalmente per passaparola o presentazione. Raramente per pubblicità. Quindi scordatevi campagne pubblicitarie di volantini in cassetta o simili. La pubblicità deve essere discreta quale per esempio: 1) Targhe esposte all'esterno o interno dei condomini già amministrati 2) Inserimento della propria attività su pagine gialle ed elenchi di professionisti, 3) consegna di bigletti da visita ad operatori del mondo immobiliare quali: agenzie immobiliari, studi di geometri , ingegneri od architetti, costruttori edili. La pubblicità può essere inviata a queste persone o meglio ancora presentarsi di persona previo appuntamento o visita.

Anche i fornitori possono essere una fonte di pubblicità per esempio: un artigiano, elettricista, muratore, giardiniere ecc. a condizione che sarete puntuali con i pagamenti verso di loro e acquisterete riconoscena.

Altra cosa importante è quella di creare buone relazioni nel vostro ambiente. 
Una buona rete di relazioni Ti permette di renderti conosciuto e di veicolare all'esterno il messaggio relativo a chi sei, a cosa fai e a come lo fai. Cerca di essere attivo nella scuola dei tuoi figli, nel comune, in associazioni o in ambito politico e sociale. La tua professione riceverà beneficio dalla stima che saprai raccogliere

Il registro dei Verbali

Altro strumento indispensabile per amministrare un condominio è il registro dei verbali. Il registro è una raccolta dei verbali delle assemblee svolte nel condominio. Il registro è tra quei documenti che vanno conservati per sempre, a differenza dei documenti contabili che possono essere distrutti dopo 5 anni.
Come deve essere il registro? Ne esistono in commercio, nelle cartolibrerie specializzate, vari tipi dal costo tra i 10€ e 15€ prestampati che possono essere utili perchè riportano i titoli  e le caselle da compilare con i nomi del presidente, del segretario e l'appello dei presenti.
In realtà non sono indispensabili questi registri prestampati  in quanto potete realizzare un registro con un semplice quadernone formato A4 o addirittura potete compilare il verdale di una assemblea su dei fogli numerati e poi eventualmenti incollarli su un quaderno o un raccoglitore. In un verbale è importante che siano inseriti alcuni dati fondamentali che vedremo in un prossimo post.

Il Balcone in aggetto

I balconi si differenziano in aggetto o a castello. Nel primo caso sporgono interamente al di fuori della facciata e la loro proiezione è esterna al condominio stesso. I balconi a castello sono invece racchiusi tra pareti e la loro proizione è interna al condominio, sono come delle piccole logge.
 Ogni parte del balcone in aggetto appartiene esclusivamente al proprietario dell'appartamento corrispondente e le spese per la manutenzione sono sempre a suo carico. Solo nel caso siano presenti strutture decorative, fregi o stucchi queste sono a carico di tutto il condominio quali parti comuni.
A differenza delle ringhiere (proprietà del singolo) nel caso di verniciatura esterna del parapetto in cemento questo è considerato una prosecuzione della balaustra e quindi a carico di tutti  i condomini.
I frontalini sono la parte della solettta del balcone che è visibile in facciata.( la striscia sotto il pavimento del balcone) La loro manutenzione è a carico del proprietario ma nel caso in cui il frontalino sia sporgente e decorativo allora è considerato proprietà comune.

Amministrare il proprio condominio - Lista dei proprietari

Avete aperto il codice fiscale, avete comunicato ai fornitori il vostro nominativo, (Banca, assicurazione, ditta ascensori ecc.) è necessaria ora un po di organizzazione.
La prima cosa da tenere sempre aggiornata è la lista dei condomini, i loro indirizzi e i loro recapiti telefonici. Se non avete la lista dei condomini non potete praticamente lavorare. Come si fa a conoscere con esattezza i proprietari degli immobili se non l'avete? Questo è abbastanza semplice. E io consiglio di farlo in ogni caso, recarsi presso il catasto della provincia. Qui potrete richiedere una visura dei proprietari di tutto il condominio. Sarà necessario prima procurarsi i dati catastali dell'immobile, che è su ogni atto di proprietà .Alcuni comuni offrono questo servizio in collaborazione con il catasto.Quindi un altro sistema è quello di recarsi presso l'ufficio edilizia del comune da cui si possono ottenere molte altre cose quali: cabitabilità dell'edificio, planimetrie, certificati di conformità ecc. in rete inoltre potrete trovare servizi di visure catastali che hanno però lo svantaggio di essere a pagamento.

Come deve essere l'amministratore? Temuto od amato?

Quali sono le caratteristiche che deve avere un amministratore?
Principalmente deve essere:
1) Corretto ( non prendere le parti di nessuno ma agire da arbitro, attenzione perchè la tentazione qui è quella che per non dar ragione a nessuno si cade nell'errore e nella comodità di essere ignavi, immobili e svogliati).
2) Onesto (non accettate mai compensi che non siano alla luce del sole, se fate eseguire un lavoro straordinario e pensate che vi stetti un compenso extra chiedetelo non abbiate paura a farlo).
3) Prendersi cura delle richieste ( Significa che se c'è vi viene segnalato un problema dovete rendere conto delle iniziative prese. Pere esempio un condomino si lamenta, dei rumori, del cane, dell'acqua, degli uccelli, delle pulizie ecc. rispondete possibilmente per iscritto di ciò che avete fatto);
4) Puntuale (Puntuale nell'inviare i bilanci e nel convocare le assemblee, non fate passare più di 60 gg dalla scadenza dell'anno contabile per convocare l'assemblea)
5) Senza cuore (non accettate promesse sui pagamenti delle quote, entro 4 mesi al massimo procedete con decreto ingiuntivo) L'amministratore deve essere temuto solo così avrete un bilancio sano e senza debiti verso i fornitori.

Assicurazione del condominio - Si o NO? Come fare.

A volte , soprattutto nei piccoli condomini, si è reticenti a stipulare una polizza condominiale. Innanzi tutto c'è da dire che la polizza non è obbligatoria ma facoltativa. Cioè i condomini devono deliberare a maggioranza ma non c'è obbligo. Il consiglio è: se non l'avete correte subito a farla! In fin dei conti per l'amministratore non cambia nulla, lui le sue responsabilità penali ce le ha e l'assicurazione non lo copre. Quelli che sono esposti alle responsabilità civili (pecuniare sono i condomini).Non bisogna confondere la polizza di assicurazione che spesso la banca fa stipulare per la concessione del mutuo che copre solo il rischio di incendio e tutela solo la banca per il suo credito. Quindi che tu sia un amministratore o un condomino corri a farla. Si possono scegliere varie opzioni. Le due base sono incendio ed eventi atmosferici e Rischio civile contro terzi. Queste garanzie base non hanno un alto costo e tutelano il condominio e i condomini dai rischi maggiori, cioè quelli, rari, ma che comportano una spesa notevole se accade l'evento.

Amministrare il proprio condominio - quali strumenti servono?

Vediamo ora quali strumenti servono per amministrare un condominio. Non sono necessarie molte cose ma sono essenziali.
1- Computer
2 - programma tipo foglio di calcolo (exel, open office ecc.)
3 - Scanner o fotocopiatrice
4 - stampante laser
5 - collegamento ad internet
6 - Giacca e cravatta.

Queste sono le 6 cose indispensabili. Quando avrai iniziato ad avere più di 10 condomini allora diventerà indispensabile un programma di gestione professionale ( io ti consiglio Danea soft, non per fare pubblicità ma lo ritengo semplice, intuitivo e completo).
Il computer Ti servirà per memorizzare dati, compilare tabelle e scrivere le tue lettere. All'inizio potrai usaare exel o un foglio di calcolo ( Se non sai usarlo dovrai imparare a farlo) Potrai seguire qualche lezione oppure cercare dei corsi on line.
 Il foglio di calcolo è importante per la ripartizione delle spese che sarebbe impossibile da fare senza commetere errori con la sola calcolatrice.
La stampante è importante che sia laser perchè la stampa è nitida , professionale e veloce.
Il collegamento ad internet è indispensabile per gestire i tuoi conti correnti on line e per effettuare i versamenti delle ritenute d'acconto ( mod. f24). Poi vedremo come fare queste semplici cose.
Infine Giacca e cravatta: forse le 2 cose più importanti per le assemblee. Tu sei l'amministratore che gestisce i soldi dei condomini devi essere ed apparire affidabile. Nessuno darebbe i suoi soldi da amministrare ad una persona sporca e trasandata. Ci vuole anche un po di semplice psicologia. Quando sarai un professionista apprezzato ed esperto allora potrai farne a meno. ( vedi Marchionne amm. delegato Fiat).

Principio di cassa o di competenza

Nella redazione dei bilanci condominiali è possibile seguire due princìpi differenti:

Il principio di cassa

Secondo questa procedura si tiene conto soltanto delle spese e delle entrate effettivamente avvenute nel periodo dell'esercizio, non si tiene conto delle spese che si riferiscono a tale periodo ma che sono ancora da pagare (per esempio per le bollette di fine anno la scadenza di pagamento ricade nell'esercizio successivo); con il principio di cassa si ha una coincidenza dei movimenti bancari (estratto conto) con i movimenti registrati nella contabilità di condominio e la gestione risulta semplificata ma, comporta una certa imprecisione nell'attribuzione di determinate spese a determinati condòmini piuttosto che ad altri  nel caso di subentri di proprietà, di nuovi inquilini, ecc.e comporta confusione nella redazione dei preventivi di spesa.
L'amministrazione di condominio spesso addotta questo principio perchè è ritenuto di più facile comprensione.

Il principio di competenza

Secondo questo principio nel bilancio consuntivo vanno inserite tutte le voci di entrata e di uscita che si riferiscono ad un esercizio contabile indipendentemente dal fatto che siano state pagate o meno. Seguendo il principio di competenza è possibile fare dei preventivi di spesa molto precisi ed inoltre, nel caso di subentri, il nuovo proprietario non si trova a dover contribuire a spese che riguardano periodi precedenti al suo subentro.
Sebbene meno intuitivo io consiglio di seguire il principio di competenza poichè oltre che più professionale risulta molto utile nel caso di gestione di grandi condomini con elevati importi.

Quanto guadagna un amministratore?

Questa domanda è interessante per te che vuoi intraprendere questa attività. In realtà non esiste una tabella relativa ai guadagni degli amministratori, cioè ciascuno è libero di applicare le sue tariffe. Perchè questo è possibile? Perchè il compenso viene approvato dall'assemblea in fase di nomina. E' quindi una trattativa privata tra l'amministratore e l'assemblea dei condomini. Le tariffe variano in base all'impegno che deve essere fornito. Quindi bisogna regolarsi in base alla grandezza del condominio. Per esempio: Quante scale ci sono? Ci sono ascensori? C'è area verde? Ci sono impianti di riscaldamento centralizzato? C'è una piscina? C'è una portineria? ecc. Si usa quindi calcolare il compenso  per unità immobiliare (Appartamenti). In genere il compenso varia da 50€ a 100 € per Unità Immobiliare (U.I.) annue. Quindi per es. un condominio di 12 U.I. che non abbia niente di particolare può essere amministrato con 600€ lordi l'anno. Lo stesso condominio con piscina e riscaldamento centralizzato può essere amministrato con 1.200€ l'anno. Inoltre gli importi variano molto da città a città. Oltre a questo tariffa base l'amministratore può chiedere dei compensi straordinari in caso di impegni fuori dalle sue competenze. Per es. Ripartizione delle spese tra inquilini e proprietari, lavori straordinari di elevato importo ( secondo me  > 5.000 €, in genere viene applicata una percentuale del 2% o 3% sul totale di spesa), solleciti  ecc. In ogni caso qualsiasi richiesta economica per prestazioni extra va fatta approvare dall'assemblea altrimenti non è dovuta.

Amministrare il proprio condominio - come farsi pagare, partita iva si o no?

"Per avviare l’attività, l’amministratore deve richiedere la partita Iva entro 30 giorni dall’inizio della
stessa utilizzando, se si tratta di persona fisica, il Modello AA9/8 che si può prelevare gratuitamente
dal sito dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) nella sezione “Modulistica”.
Il codice attività da indicare nel predetto modello è il 68.32.00 – Amministrazione di condomini e
gestione di beni immobili per conto terzi."
Questo è quanto riporta la guida delle Agenzie delle entrate per svolgere l'attività di aministratore.
Nel caso in cui un condomino è amministratore e non svolge questa attività in maniera professionale allora è tutto più semplice. Il reddito percepito viene assimilato a quello di un lavoratore dipendente. Sarà necessario a fine anno compilare un CUD in carta libera a nome del condominio e dichiarare il reddito percepito sulla nostra dichiarazione dei redditi (Mod. unico). Quindi si è esentati da iva, registri  rit. d'acconto ecc. Il Cud è un semplice foglio in cui vengono riportati i dati del condominio e i dati dell'amministratore (nome, indirizzo, cod fisc.) e nel dettaglio vengono elencati i reddidi che il condominio ha pagato. si tratta quindi di soldi su cui devono essere pagate ancore le imposte. Quanto? Dipende... Le somme andranno saommate agli altri redditi percepiti e verrà applicata la relativa aliquota. Si consiglia di rivolgersi ad un CAF.
Infine vi do un'altra soluzione. Amministrare il condominio non comporta necessariamente un compenso. Ovvero nel momento della nomina può essere inserito nel verbale che si amministra senza chiedere alcun compenso. Questo evita qualsiasi problema fiscale. Inoltre a questo punto si può ricevere un piccolo compenso con una semplice ritenuta d'acconto ove nella causale del pagamento non dovete inserire amministrazione ma una qualsiasi altra cosa non inerente l'amministrazione. Compiti che non spettano all'amministraote per es. " Sostituzione lampadine scala, controllo e consegna della posta, pulizia bacheca, sostituzione targhette citofoni ecc. Per come effettuare la rit.d'acconto rimando ad un altro post.

Come amministrare il prorpio condominio - le operazioni preliminari 4

Abbiamo visto che le operazioni preliminari da compiere sono essenzialmente 2 : apertura del codice fiscale presso l'agenzia delle entrate (entro 30 giorni dalla nomina) e l'apertura di un conto corrente. Oltre a queste operazioni sarà necessario comunicare a tutti i fornitori , se ce ne sono, il cambio di amministratore. Per esempio impresa di pulizie ecc.
Per quanto riguarda le utenze (elettriche, acqua, gas, telefono) è necessario comunicare al fornitore il cambio di nominativo e se l'utenza in precedenza era intestata ad un condomino bisognerà effettuare un subentro. Il contratto precedente verrà chiuso e ne verrà aperto uno nuovo intestato direttamente al condominio.

come amministrare il proprio condominio - 3 - come aprire un conto corrente condominiale

Dopo aver aperto il codice fiscale del condominio è importante gestire la contabilità tramite un conto corrente bancario e/o postale. La legge non obbliga l'apertura di un conto corrente anche se ormai è diventato quasi indispensabile soprattutto per i versamenti delle ritenute d'acconto (f24).
Il conto quindi serve per:
1 - ricevere i bonifici e i versamenti delle quote condominiali
2 - incassare eventuali assegni e/o rimborsi al condominio ( per es. assegni di traenza emessi dal fornitore elettrico Enel quale rimborso per versamenti non dovuti)
3 - effettuare pagamenti a fornitori ( Luce, ditte di manutenzione, acqua, pulizie ecc)
4 - effettuare i versamenti delle ritenute d'acconto tramite il modello f24

Quindi il conto corrente è importante. Tutte le banche e/o posta hanno dei prodotti in merito. Il costo è maggiore rispetto un conto personale. Si tratta di spendere circa 5/10 euro al mese oltre la tassa di 73,80 euro annuale. Il costo totale può quindi agirarsi tra i 120 e 200 euro tutto compreso.
Consiglio: è possibile risparmiare aprendo un conto solo on line. In realtà opererete quasi esclusivamente on line quindi si può abbassare il costo alle sole 73,80 euro di imposta.

Sconsiglio di operare tramite il proprio conto personale anche se non è illegale farlo.

Per aprire un c/c è necessario presentarsi in banca con il verbale di nomina di amministratore. Non è necessario che nella delibera sia indicata la banca specifica. Il conto corrente condominiale è uno strumento a servizio dell'aministratore quindi hai diritto a scegliere la banca a te più comoda.
Consiglio: Scegli una banca che sia il più possibile vicino fisicamente al condominio. Anche se i condomini probabilmente non ci entreranno mai da ad essi una sensazione di sicurezza e convenienza. In realtà se i condomini si presentano allo sportello per effettuare un versamento delle quote condominiali dovranno ugualmente pagare la commissione del bonifico per cassa. Sono poche le banche che non richiedono tali commissioni. Quando apri il c/c chiedi alla banca questa facilitazione a volte si riesce ad ottenerla.

come amministrare il proprio condominio - l'apertura del cod. fisc.

La prima operazione da compiere quando si è stati nominati amministratore è quella di recarsi all'ufficio delle entrate della provincia e nel caso non sia stato mai fatto richiedre un codice fiscale per il condominio. Se già esiste il Cod. Fisc. adovrete lo stesso comunicare la variazione dell'amministratore.Vi faranno compilare dei moduli diversi da quelli che usate per il codice fiscale per le persone fisiche. Dovrete indicare i vostri dati e recapiti e quelli del condominio. Se siete residenti nel condominio allora le due cose coincideranno. Dovrete indicare anche il codice della carica ricoperta che potete chiedere all'operatore di completare per voi. Inoltre è necessario allegare la copia della carta d'identità, il codice fiscale ed un verbale di nomina.
Consiglio: Se siete stati nominati dl costruttore dell'edificio allora sarà sufficiente farvi scricvere una lettera di incarico, se invece nell'assemblea non avete redatto un verbale perchè i pochi condomini vi hanno nominato in parola, allora compilatelo voi e fatelo firmare ad almeno 2 condomini che figureranno come presidente l'uno e segretario l'altro. Per la validità di un verbale sono sufficienti solo 2 firme.

Come amministrare il proprio condominio

Se abiti in un piccolo condominio puoi cimentarti nella bella attività di amministratore. In questo Blog inserirò alcuni suggerimenti e tutte le adempienze che un amministratore deve fare nell'arco dell'anno.
Ma cosa serve per essere amministratore? La legge Italiana non prevede nessun particolare requisito se non quello di essere maggiorenne. Sembra incredibile ma ad oggi è così. Naturalmente le cose da sapere sono molte ma le vedremo tutte un po' alla volta.