Il registro dei Verbali

Altro strumento indispensabile per amministrare un condominio è il registro dei verbali. Il registro è una raccolta dei verbali delle assemblee svolte nel condominio. Il registro è tra quei documenti che vanno conservati per sempre, a differenza dei documenti contabili che possono essere distrutti dopo 5 anni.
Come deve essere il registro? Ne esistono in commercio, nelle cartolibrerie specializzate, vari tipi dal costo tra i 10€ e 15€ prestampati che possono essere utili perchè riportano i titoli  e le caselle da compilare con i nomi del presidente, del segretario e l'appello dei presenti.
In realtà non sono indispensabili questi registri prestampati  in quanto potete realizzare un registro con un semplice quadernone formato A4 o addirittura potete compilare il verdale di una assemblea su dei fogli numerati e poi eventualmenti incollarli su un quaderno o un raccoglitore. In un verbale è importante che siano inseriti alcuni dati fondamentali che vedremo in un prossimo post.

Il Balcone in aggetto

I balconi si differenziano in aggetto o a castello. Nel primo caso sporgono interamente al di fuori della facciata e la loro proiezione è esterna al condominio stesso. I balconi a castello sono invece racchiusi tra pareti e la loro proizione è interna al condominio, sono come delle piccole logge.
 Ogni parte del balcone in aggetto appartiene esclusivamente al proprietario dell'appartamento corrispondente e le spese per la manutenzione sono sempre a suo carico. Solo nel caso siano presenti strutture decorative, fregi o stucchi queste sono a carico di tutto il condominio quali parti comuni.
A differenza delle ringhiere (proprietà del singolo) nel caso di verniciatura esterna del parapetto in cemento questo è considerato una prosecuzione della balaustra e quindi a carico di tutti  i condomini.
I frontalini sono la parte della solettta del balcone che è visibile in facciata.( la striscia sotto il pavimento del balcone) La loro manutenzione è a carico del proprietario ma nel caso in cui il frontalino sia sporgente e decorativo allora è considerato proprietà comune.

Amministrare il proprio condominio - Lista dei proprietari

Avete aperto il codice fiscale, avete comunicato ai fornitori il vostro nominativo, (Banca, assicurazione, ditta ascensori ecc.) è necessaria ora un po di organizzazione.
La prima cosa da tenere sempre aggiornata è la lista dei condomini, i loro indirizzi e i loro recapiti telefonici. Se non avete la lista dei condomini non potete praticamente lavorare. Come si fa a conoscere con esattezza i proprietari degli immobili se non l'avete? Questo è abbastanza semplice. E io consiglio di farlo in ogni caso, recarsi presso il catasto della provincia. Qui potrete richiedere una visura dei proprietari di tutto il condominio. Sarà necessario prima procurarsi i dati catastali dell'immobile, che è su ogni atto di proprietà .Alcuni comuni offrono questo servizio in collaborazione con il catasto.Quindi un altro sistema è quello di recarsi presso l'ufficio edilizia del comune da cui si possono ottenere molte altre cose quali: cabitabilità dell'edificio, planimetrie, certificati di conformità ecc. in rete inoltre potrete trovare servizi di visure catastali che hanno però lo svantaggio di essere a pagamento.

Come deve essere l'amministratore? Temuto od amato?

Quali sono le caratteristiche che deve avere un amministratore?
Principalmente deve essere:
1) Corretto ( non prendere le parti di nessuno ma agire da arbitro, attenzione perchè la tentazione qui è quella che per non dar ragione a nessuno si cade nell'errore e nella comodità di essere ignavi, immobili e svogliati).
2) Onesto (non accettate mai compensi che non siano alla luce del sole, se fate eseguire un lavoro straordinario e pensate che vi stetti un compenso extra chiedetelo non abbiate paura a farlo).
3) Prendersi cura delle richieste ( Significa che se c'è vi viene segnalato un problema dovete rendere conto delle iniziative prese. Pere esempio un condomino si lamenta, dei rumori, del cane, dell'acqua, degli uccelli, delle pulizie ecc. rispondete possibilmente per iscritto di ciò che avete fatto);
4) Puntuale (Puntuale nell'inviare i bilanci e nel convocare le assemblee, non fate passare più di 60 gg dalla scadenza dell'anno contabile per convocare l'assemblea)
5) Senza cuore (non accettate promesse sui pagamenti delle quote, entro 4 mesi al massimo procedete con decreto ingiuntivo) L'amministratore deve essere temuto solo così avrete un bilancio sano e senza debiti verso i fornitori.

Assicurazione del condominio - Si o NO? Come fare.

A volte , soprattutto nei piccoli condomini, si è reticenti a stipulare una polizza condominiale. Innanzi tutto c'è da dire che la polizza non è obbligatoria ma facoltativa. Cioè i condomini devono deliberare a maggioranza ma non c'è obbligo. Il consiglio è: se non l'avete correte subito a farla! In fin dei conti per l'amministratore non cambia nulla, lui le sue responsabilità penali ce le ha e l'assicurazione non lo copre. Quelli che sono esposti alle responsabilità civili (pecuniare sono i condomini).Non bisogna confondere la polizza di assicurazione che spesso la banca fa stipulare per la concessione del mutuo che copre solo il rischio di incendio e tutela solo la banca per il suo credito. Quindi che tu sia un amministratore o un condomino corri a farla. Si possono scegliere varie opzioni. Le due base sono incendio ed eventi atmosferici e Rischio civile contro terzi. Queste garanzie base non hanno un alto costo e tutelano il condominio e i condomini dai rischi maggiori, cioè quelli, rari, ma che comportano una spesa notevole se accade l'evento.

Amministrare il proprio condominio - quali strumenti servono?

Vediamo ora quali strumenti servono per amministrare un condominio. Non sono necessarie molte cose ma sono essenziali.
1- Computer
2 - programma tipo foglio di calcolo (exel, open office ecc.)
3 - Scanner o fotocopiatrice
4 - stampante laser
5 - collegamento ad internet
6 - Giacca e cravatta.

Queste sono le 6 cose indispensabili. Quando avrai iniziato ad avere più di 10 condomini allora diventerà indispensabile un programma di gestione professionale ( io ti consiglio Danea soft, non per fare pubblicità ma lo ritengo semplice, intuitivo e completo).
Il computer Ti servirà per memorizzare dati, compilare tabelle e scrivere le tue lettere. All'inizio potrai usaare exel o un foglio di calcolo ( Se non sai usarlo dovrai imparare a farlo) Potrai seguire qualche lezione oppure cercare dei corsi on line.
 Il foglio di calcolo è importante per la ripartizione delle spese che sarebbe impossibile da fare senza commetere errori con la sola calcolatrice.
La stampante è importante che sia laser perchè la stampa è nitida , professionale e veloce.
Il collegamento ad internet è indispensabile per gestire i tuoi conti correnti on line e per effettuare i versamenti delle ritenute d'acconto ( mod. f24). Poi vedremo come fare queste semplici cose.
Infine Giacca e cravatta: forse le 2 cose più importanti per le assemblee. Tu sei l'amministratore che gestisce i soldi dei condomini devi essere ed apparire affidabile. Nessuno darebbe i suoi soldi da amministrare ad una persona sporca e trasandata. Ci vuole anche un po di semplice psicologia. Quando sarai un professionista apprezzato ed esperto allora potrai farne a meno. ( vedi Marchionne amm. delegato Fiat).