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domenica 28 novembre 2010

Passaggio di consegne tra nuovo e vecchio amministratore - I documenti contabili

Accade a volte che l'assemblea dei condomini decida la sostituzione dell'amministratore per vari motivi che hanno fatto venir meno la fiducia tra le parti.
I documenti contabili dovranno essere consegnati al nuovo amministratore entro un tempo ragionevolmente breve. Accade che alcuni amministratori pretendano di conservare loro i documenti del periodo che hanno amministrato.
Questa è una cosa IREGOLARE. I documenti , tutti, comprese le ricevute e fatture in originale , devono seguire l'amministratore pro tempore ( cioè quello in carica).

L'omessa conservazione dei documenti può venire sanzionata da un minimo di 1.032,00 euro a un massimo di 7.747 euro ( art 9 D. Lgs. n.471/1997).
Sarà sufficiente e necessario sottoscrivere un verbale con il dettaglio di tutti i documenti contabili consegnati all'amministratore subentrante. Questo eviterà qualsiasi problema all'aminstratore che lascia l'incarico.

domenica 14 novembre 2010

Il condominio minimo di 2 proprietari - CASO CLASSICO

Buonasera! Vivo in una palazzina di 3 appartamenti e fino ad ora non è stato creato un condominio per regolare la vita comune. Dei tre appartamenti io sono proprietaria di due,l'appartamento del primo piano è stato venduto dalla proprietaria. Vorrei sapere se posso obbligare i nuovi proprietari a partecipare alle spese per rifacimento del tetto e tinteggiatura della facciate (spese che non ho affrontato fino ad ora perchè la proprietaria dell'app.to non aveva disponibilità economiche suff).
Inoltre, siccome esistono parti comuni come lavanderia, locale caldaia, scale e camminamenti ed impianti comuni come pompe e luci e impianto aacqua volevo sapere come affrontare con i nuovi proprietari la gestione delle parti comuni.
grazie per l'aiuto.
Tiziana

 Gentile signora Tiziana, Lei si trova nella classica condizione di un condominio minimo con solamente 2 proprietari. A meno che non voglia incaricare un professionista di darle una mano dovrà cavarsela da sola.
Nel suo caso, potrà effettuare tutte manutenzioni che crede, ma non potrà chiamare il suo vicino a pagare senza il suo consenso. (A meno che non si tratti di riparazioni urgenti).Art 1110 c.c.

L'unica soluzione sarebbe quella di intestare il terzo appartamento ad un suo familiare. Allora i condomini diventerebbero 3 e lei potrà a maggioranza deliberare tutti i lavori e manutenzioni che crede, obbligando l'altro a pagare.
( Naturalmente se non vorrà pagare dovrà ricorrere al giudice ma alla fine sarà costretto).

Cerchi un accordo con il suo vicino. L'art 1136 prevede che le spese siano deliberate con la doppia maggioranza di millesimi e teste, quindi anche se ha la maggioranza delle quote non può avere la maggioranza delle teste visto che siete solo in 2.

domenica 7 novembre 2010

Come amministrare un condominio (6^ parte) Il Bilancio Preventivo

Ora che avete svolto tutte le operazioni preliminari dovrete iniziare a svolgere il primo compito operativo per il condominio: il bilancio preventivo.

Per poter realizzare un bilancio preventivo è necessario fare un elenco di tutte le spese ordinarie che si intendono effettuare e raggrupparle in capitoli.
Per esempio:
Spese di amministrazione ( compenso amministratore, spese postali, affitto sala assemblea, assicurazione ecc.)
Scale( Pulizia, luce, lampade...)
Ascensore (Manutenzione, consumi elettrici., visita biennale...)
Giardini ( Taglio erba, acqua irrigazione...)
Garage ( Manutenzione estintori, luce ,...)

Si possono creare anche gruppi o capitoli differenti, in cui raggruppare le spese, per esempio  ( Servizi, manutenzioni ecc). L'importante in realtà è che poi questi capitoli abbiano, per ciascuna voce, una tabella millesimale di riferimento e un'assegnazione a proprietario o conduttore. ( Il conduttore è chi abita l'appartamento quindi può essere il proprietario o l'inquilino in affitto). Questo renderà più facilmente gestibile la ripartizione delle spese tra i condomini.

Segreto del bilancio preventivo:
Create tanti capitoli quanti sono i gruppi su cui volete suddividere le spese. Più capitole e sottocapitoli avrete e più facile sarà la suddivisione.
Per esempio: condominio con 2 scale - > avrà capitoli per ascensore scala A e ascensore scala B

Un bilancio suddiviso in tanti capitoli diventa però complesso. Potrete raggruppare le spese del bilancio preventivo in un bilancio per argomenti che non utilizzerete per la ripartizione ma sarà di immediata comprensione. ( Per esempio 1) spese corrente elettrica 2) spese amministrazione 3) spese pulizia ecc.) Come vedete un bilancio raggruppato così può andar bene solo per piccoli condomini perchè difficilmente si riesce a suddividere le spese per più scale o dividere le spese elettriche tra ascensore e luci ecc.).

Tutte le spese vanno poi ripartite ai rispettivi condomini in base a diverse tabelle millesimali e/o gruppi di condomini. Vedremo poi come effettuare una ripartizione.