Principio di cassa o di competenza

Nella redazione dei bilanci condominiali è possibile seguire due princìpi differenti:

Il principio di cassa

Secondo questa procedura si tiene conto soltanto delle spese e delle entrate effettivamente avvenute nel periodo dell'esercizio, non si tiene conto delle spese che si riferiscono a tale periodo ma che sono ancora da pagare (per esempio per le bollette di fine anno la scadenza di pagamento ricade nell'esercizio successivo); con il principio di cassa si ha una coincidenza dei movimenti bancari (estratto conto) con i movimenti registrati nella contabilità di condominio e la gestione risulta semplificata ma, comporta una certa imprecisione nell'attribuzione di determinate spese a determinati condòmini piuttosto che ad altri  nel caso di subentri di proprietà, di nuovi inquilini, ecc.e comporta confusione nella redazione dei preventivi di spesa.
L'amministrazione di condominio spesso addotta questo principio perchè è ritenuto di più facile comprensione.

Il principio di competenza

Secondo questo principio nel bilancio consuntivo vanno inserite tutte le voci di entrata e di uscita che si riferiscono ad un esercizio contabile indipendentemente dal fatto che siano state pagate o meno. Seguendo il principio di competenza è possibile fare dei preventivi di spesa molto precisi ed inoltre, nel caso di subentri, il nuovo proprietario non si trova a dover contribuire a spese che riguardano periodi precedenti al suo subentro.
Sebbene meno intuitivo io consiglio di seguire il principio di competenza poichè oltre che più professionale risulta molto utile nel caso di gestione di grandi condomini con elevati importi.

Quanto guadagna un amministratore?

Questa domanda è interessante per te che vuoi intraprendere questa attività. In realtà non esiste una tabella relativa ai guadagni degli amministratori, cioè ciascuno è libero di applicare le sue tariffe. Perchè questo è possibile? Perchè il compenso viene approvato dall'assemblea in fase di nomina. E' quindi una trattativa privata tra l'amministratore e l'assemblea dei condomini. Le tariffe variano in base all'impegno che deve essere fornito. Quindi bisogna regolarsi in base alla grandezza del condominio. Per esempio: Quante scale ci sono? Ci sono ascensori? C'è area verde? Ci sono impianti di riscaldamento centralizzato? C'è una piscina? C'è una portineria? ecc. Si usa quindi calcolare il compenso  per unità immobiliare (Appartamenti). In genere il compenso varia da 50€ a 100 € per Unità Immobiliare (U.I.) annue. Quindi per es. un condominio di 12 U.I. che non abbia niente di particolare può essere amministrato con 600€ lordi l'anno. Lo stesso condominio con piscina e riscaldamento centralizzato può essere amministrato con 1.200€ l'anno. Inoltre gli importi variano molto da città a città. Oltre a questo tariffa base l'amministratore può chiedere dei compensi straordinari in caso di impegni fuori dalle sue competenze. Per es. Ripartizione delle spese tra inquilini e proprietari, lavori straordinari di elevato importo ( secondo me  > 5.000 €, in genere viene applicata una percentuale del 2% o 3% sul totale di spesa), solleciti  ecc. In ogni caso qualsiasi richiesta economica per prestazioni extra va fatta approvare dall'assemblea altrimenti non è dovuta.

Amministrare il proprio condominio - come farsi pagare, partita iva si o no?

"Per avviare l’attività, l’amministratore deve richiedere la partita Iva entro 30 giorni dall’inizio della
stessa utilizzando, se si tratta di persona fisica, il Modello AA9/8 che si può prelevare gratuitamente
dal sito dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) nella sezione “Modulistica”.
Il codice attività da indicare nel predetto modello è il 68.32.00 – Amministrazione di condomini e
gestione di beni immobili per conto terzi."
Questo è quanto riporta la guida delle Agenzie delle entrate per svolgere l'attività di aministratore.
Nel caso in cui un condomino è amministratore e non svolge questa attività in maniera professionale allora è tutto più semplice. Il reddito percepito viene assimilato a quello di un lavoratore dipendente. Sarà necessario a fine anno compilare un CUD in carta libera a nome del condominio e dichiarare il reddito percepito sulla nostra dichiarazione dei redditi (Mod. unico). Quindi si è esentati da iva, registri  rit. d'acconto ecc. Il Cud è un semplice foglio in cui vengono riportati i dati del condominio e i dati dell'amministratore (nome, indirizzo, cod fisc.) e nel dettaglio vengono elencati i reddidi che il condominio ha pagato. si tratta quindi di soldi su cui devono essere pagate ancore le imposte. Quanto? Dipende... Le somme andranno saommate agli altri redditi percepiti e verrà applicata la relativa aliquota. Si consiglia di rivolgersi ad un CAF.
Infine vi do un'altra soluzione. Amministrare il condominio non comporta necessariamente un compenso. Ovvero nel momento della nomina può essere inserito nel verbale che si amministra senza chiedere alcun compenso. Questo evita qualsiasi problema fiscale. Inoltre a questo punto si può ricevere un piccolo compenso con una semplice ritenuta d'acconto ove nella causale del pagamento non dovete inserire amministrazione ma una qualsiasi altra cosa non inerente l'amministrazione. Compiti che non spettano all'amministraote per es. " Sostituzione lampadine scala, controllo e consegna della posta, pulizia bacheca, sostituzione targhette citofoni ecc. Per come effettuare la rit.d'acconto rimando ad un altro post.

Come amministrare il prorpio condominio - le operazioni preliminari 4

Abbiamo visto che le operazioni preliminari da compiere sono essenzialmente 2 : apertura del codice fiscale presso l'agenzia delle entrate (entro 30 giorni dalla nomina) e l'apertura di un conto corrente. Oltre a queste operazioni sarà necessario comunicare a tutti i fornitori , se ce ne sono, il cambio di amministratore. Per esempio impresa di pulizie ecc.
Per quanto riguarda le utenze (elettriche, acqua, gas, telefono) è necessario comunicare al fornitore il cambio di nominativo e se l'utenza in precedenza era intestata ad un condomino bisognerà effettuare un subentro. Il contratto precedente verrà chiuso e ne verrà aperto uno nuovo intestato direttamente al condominio.

come amministrare il proprio condominio - 3 - come aprire un conto corrente condominiale

Dopo aver aperto il codice fiscale del condominio è importante gestire la contabilità tramite un conto corrente bancario e/o postale. La legge non obbliga l'apertura di un conto corrente anche se ormai è diventato quasi indispensabile soprattutto per i versamenti delle ritenute d'acconto (f24).
Il conto quindi serve per:
1 - ricevere i bonifici e i versamenti delle quote condominiali
2 - incassare eventuali assegni e/o rimborsi al condominio ( per es. assegni di traenza emessi dal fornitore elettrico Enel quale rimborso per versamenti non dovuti)
3 - effettuare pagamenti a fornitori ( Luce, ditte di manutenzione, acqua, pulizie ecc)
4 - effettuare i versamenti delle ritenute d'acconto tramite il modello f24

Quindi il conto corrente è importante. Tutte le banche e/o posta hanno dei prodotti in merito. Il costo è maggiore rispetto un conto personale. Si tratta di spendere circa 5/10 euro al mese oltre la tassa di 73,80 euro annuale. Il costo totale può quindi agirarsi tra i 120 e 200 euro tutto compreso.
Consiglio: è possibile risparmiare aprendo un conto solo on line. In realtà opererete quasi esclusivamente on line quindi si può abbassare il costo alle sole 73,80 euro di imposta.

Sconsiglio di operare tramite il proprio conto personale anche se non è illegale farlo.

Per aprire un c/c è necessario presentarsi in banca con il verbale di nomina di amministratore. Non è necessario che nella delibera sia indicata la banca specifica. Il conto corrente condominiale è uno strumento a servizio dell'aministratore quindi hai diritto a scegliere la banca a te più comoda.
Consiglio: Scegli una banca che sia il più possibile vicino fisicamente al condominio. Anche se i condomini probabilmente non ci entreranno mai da ad essi una sensazione di sicurezza e convenienza. In realtà se i condomini si presentano allo sportello per effettuare un versamento delle quote condominiali dovranno ugualmente pagare la commissione del bonifico per cassa. Sono poche le banche che non richiedono tali commissioni. Quando apri il c/c chiedi alla banca questa facilitazione a volte si riesce ad ottenerla.

come amministrare il proprio condominio - l'apertura del cod. fisc.

La prima operazione da compiere quando si è stati nominati amministratore è quella di recarsi all'ufficio delle entrate della provincia e nel caso non sia stato mai fatto richiedre un codice fiscale per il condominio. Se già esiste il Cod. Fisc. adovrete lo stesso comunicare la variazione dell'amministratore.Vi faranno compilare dei moduli diversi da quelli che usate per il codice fiscale per le persone fisiche. Dovrete indicare i vostri dati e recapiti e quelli del condominio. Se siete residenti nel condominio allora le due cose coincideranno. Dovrete indicare anche il codice della carica ricoperta che potete chiedere all'operatore di completare per voi. Inoltre è necessario allegare la copia della carta d'identità, il codice fiscale ed un verbale di nomina.
Consiglio: Se siete stati nominati dl costruttore dell'edificio allora sarà sufficiente farvi scricvere una lettera di incarico, se invece nell'assemblea non avete redatto un verbale perchè i pochi condomini vi hanno nominato in parola, allora compilatelo voi e fatelo firmare ad almeno 2 condomini che figureranno come presidente l'uno e segretario l'altro. Per la validità di un verbale sono sufficienti solo 2 firme.

Come amministrare il proprio condominio

Se abiti in un piccolo condominio puoi cimentarti nella bella attività di amministratore. In questo Blog inserirò alcuni suggerimenti e tutte le adempienze che un amministratore deve fare nell'arco dell'anno.
Ma cosa serve per essere amministratore? La legge Italiana non prevede nessun particolare requisito se non quello di essere maggiorenne. Sembra incredibile ma ad oggi è così. Naturalmente le cose da sapere sono molte ma le vedremo tutte un po' alla volta.