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venerdì 4 febbraio 2011

La gestione delle spese in condominio (1)

Affronto questo argomento molto importante e complesso su cui mi dilungherò con molti post.  I casi da analizzare sono moltissimi, ma per iniziare possiamo partire da i criteri basilari, espressi nell'articolo fondamentale del codice civile il 1123. Prima di partire c'è da premettere una cosa importantissima: SE E' PRESENTE UN REGOLAMENTO CONTRATTUALE CHE DETTA DEI CRITERI DIVERSI QUELLI VENGONO PRIMA DI OGNI COSA ANCHE DEL CODICE CIVILE. ( vedremo poi cosa si intende per regolamento contrattuale). Inoltre i condomini con voto unanime possono decidere qualsiasi tipo di ripartizione.
Quindi esclusi questi casi piuttosto rari vediamo i segreti dell'art 1123 dove è contenuto il 90 % dei casi di ripartizione delle spese. Il segreto è studiarlo e capirlo bene.Si tratta di 3 commi, cioè frasi che distinguono le spese in 3 tipi.
1) Spese per la conservazione delle parti comuni (compresi servizi, innovazioni ecc) praticamente quasi tutto.
2) Spese su parti che sono destinate a tutti ma servono i condomini in misura diversa ( per esempio  l'ascensore che serve in maniera diversa i condomini)
3)Spese relative a impianti o servizi a servizio di una parte di condomini ( per esempio una scala, un cortile un impianto ecc).
Attenzione a non equivocare l'ultimo punto. Solo le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dei condomini che ne usufruiscono. Ma nel caso di manutenzioni straordinarie questo non val. ( per esempio si deve effettuare un adeguamento a norma per l'ascensore allora pagano anche quelli del piano terra per millesimi di proprietà)
Per soddisfare efficacemente questi 3 principi enunciati nell'art. 1123 il trucco è quello di creare tante più tabelle millesimali possibili.( Tabella scensore, scale, garage ecc)
La tabella di proprietà generale invece servirà a ripartire le spese relative alle parti comuni: le spese di gestione amministrativa i lavori straordinari ecc.