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sabato 19 marzo 2011

Come fare una semplice tabella millesimale

Se il condominio che avete acquisito non è provvisto di tabella millesimale perchè il costruttore non ha provveduto ( lui non è tenuto a farlo per legge) allora dovrete provvedere a ripartire provvisoriamente le spese in attesa che un buon tecnico provveda a svilupparle. 
Un buon metodo per calcolare i millesimi è questo:
Prendete le superfici totali degli appartamenti o le superfici catastali le sommate tutte in modo da avere la superficie totale di tutto il condominio. Quindi dividete la superficie del singolo appartamento per il totale ottenuto precedentemente e lo moltiplicate per mille ed avrete la quota millesimale.
Per es:
Unità immobiliare
Superficie
Millesimi
Sub 1
123 mq
(123/621 *1000) = 198,07
Sub 2
92 mq
148,15
Sub 3
142 mq
228,66
Sub 4
123 mq
198,07
Sub 5
141 mq
227,05
Totale
621 mq
1,000,00

Questo metoto può essere utilizzato per ripartire provvisoriamente le spese condominiali in assenza di una tabella millesimale. Se i condomini lo approvano all'unanimità può essere mantenuto come tabella millesimale definitiva. In ogni caso anche la tabella millesimale redatta da un tecnico va approvata in assemblea.

domenica 6 marzo 2011

Come si calcolano i metri quadri commerciali?

Non esiste una norma universale per il calcolo commerciale dei metri quadri. Le percentuali sono variabili dipende da due cose:
  1. Il tecnico calcolatore.
  2. Le usanze del luogo.
Per esempio il balcone può essere inserito al 50% ma se è a loggia anche al 66%. A volte possono essere inserite anche le parti comuni al 5% oppure in proporzione ai millesimi posseduti.Quindi devi informarti prima quale metodo è usato nella zona.
Vai su questo sit  :http://www.camcom.go..._p/Usi-e-consuetudini.htm
Seleziona la tua provincia e trovi gli usi consuetudini del luogo. 

Riporto ad esempio gli usi e costumi della Camera di commercio di Milano

Calcolo della superficie commerciale di un appartamento con tutti i suoi accessori.
 
Art. 30 La superficie commerciale dell’appartamento è così calcolata:

a) la misurazione in mq della superficie di un appartamento in condominio è effettuata seguendo il perimetro esterno (da spigolo a spigolo) dei muri perimetrali;
b) la misurazione tiene conto anche dei bow-windows chiusi, dei quali segue la sporgenza;
c) se il muro perimetrale è in comunione con un altro edificio, con un’altra unità immobiliare o con una parte degli enti comuni al fabbricato, viene calcolato solo al 50%.


Art. 31 - Calcolo della superficie commerciale dei balconi.

La superficie commerciale dei balconi è così calcolata:
a) la superficie in mq dei balconi sporgenti dal filo esterno del fabbricato è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 50%;
b) la superficie dei balconi non sporgenti dal filo esterno del fabbricato (logge) è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura di due terzi.


Art. 32 - Calcolo della superficie commerciale dei terrazzi.

La superficie commerciale dei terrazzi è così calcolata:
a) la superficie in mq del terrazzo posto a livello è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 50%, quando esso misuri fino ad un terzo della superficie dell’appartamento cui è asservito e non inferiore al 25% in tutti gli altri casi;
b) la superficie in mq del terrazzo posto su livello diverso da quello dell’appartamento (lastrico solare di pertinenza a sottotetti, locali di servizio,mansarde) è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella misura del 40% e non inferiore al 20%.


Art. 33 - Calcolo della superficie commerciale del vano cantina o della soffitta.La superficie commerciale del vano
cantina o della soffitta è così calcolata:

La misura in mq della superficie di una cantina o di una soffitta è effettuata come quella dell’appartamento di
pertinenza e aggiunta allo stesso nella misura non inferiore al 25% e non superiore al 33%.


Art. 34 - Calcolo della superficie dei locali comuni al condominio.
La superficie dei locali comuni del condominio come la portineria, la sala riunioni, la sala giochi o quant’altro
catastalmente individuato come entità immobiliare comune a tutti i condomini,è così calcolata:
la misura in mq di detti locali è aggiunta a quella dell’appartamento di pertinenza nella proporzionale quota
millesimale di comproprietà sulle parti comuni.


lo potete  trovare qui:
http://www.mi.camcom...AME/RACCOLTA_USI_2010.pdf

sabato 5 marzo 2011

Ripartizione spese (2) Le scale

Avevo accennato nel post precedente che il 90% delle spese di un condominio si ripartisce per millesimi della tabella proprietà ( attenzione ce nè più di una! La generale e quelle derivate quali, garage, appartamenti, cantine ecc.). Quindi per la maggior parte dei casi non avrete problemi a ripartire con queste tabelle. Ci sono alcuni casi però che la ripartizione non viene effettuata con le tabelle di proprietà ( queste hanno la caratteristica di essere proporzionali al valore di proprietà e quindi sono collegate alla superficie di immobile che ciscuno possiede che sia appartamento, garage, cantina ecc.). Sarebbe molto interessante anche capire come si creano le tabelle millesimali di cui mi sono appassionato in passato.
(Tutto quello che segue non ha valore se nel regolamento contrattuale è esplicitamente normato in modo diverso)
Terminata questa premessa affrontiamo questo caso: Manutenzione e ricostruzione scale.
Questo caso è normato dall'art.1124 c.c. che fondamentalmente dice che la spesa relativa alla manutenzione è ripartita per metà in ragione al valore dei singoli piani e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano.

Quindi i criteri sono 2:
-Metà valore appartamenti (mill. proprietà)
-Metà in proporzione all'altezza
Nel caso più semplice di un condominio con un appartamento per ciascun piano con tutti gli stessi millesimi la ripartizione di 2.000,00 € sarà:
 Spesa da ripartire : 1.000,00 € + 1.000,00 €
 (metà per millesimi)+ (metà per altezza)
PT     250,00 € + 0,00 €      = 250,00 €
1°p    250,00 € + 166,67 €  = 416,67 €
2°p    250,00 € + 333.33 € = 583,33 €
3°p    250,00 € + 500,00 € = 750,00 €
Nel semplice caso la prima colonna per millesimi è uguale per tutti ma nella realtà sarebbe = (quota mill x spesa/1000)
La seconda colonna si calcola così: si sommano i piani 1+2+3 =6 poi P1°= spesa x 1/6, 2°P= spesa x 2/6, 3° Piano spesa x 3/6.
Il piano terra partecipa se ha anche in comproprietà parte del solaio altrimenti è esentato.
Sebbene la norma sembri semplice non è a volte immediata la sua applicazione perchè saremmo tentati di applicare questa modalità a tutti i lavori effettuati sulle scale, ma non è così.
Per esempio:Ascensore, Pulizie e Illuminazione delle scale continuano a seguire l'art 1123 c.c.2° comma (in base all'uso) e quindi sono soggette a tabelle dedicate che possono essere stabilite dall'assamblea dei condomini.