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La ripartizione delle spese è sempre un argomento che genera tensione in condominio. Le spese per le pulizie poi, che incidono notevolmente sul bilancio, sono il caso di discussione maggiore e anche tra gli stessi amministratori non c'è comunione di vedute sulla loro ripartizione.
Il problema nasce, fondamentalmente, da due aspetti: il "potenziale uso" e il "confortevole uso" che vanno a complicare le cose.
Vediamo perché:
La ripartizione delle spese nel condomino è regolata dagli art 1123, 1124,1125,1126 cod.civ. questi articoli ci dicono fondamentalmente che:
1) Per ripartire una spesa bisogna sempre usare i millesimi di proprietà tranne in 2 casi:
a) quando la zona da manutenzionare riguarda solo alcuni condomini e non tutti
b) oppure non tutti possono usare quello spazio comune in uguale misura
2) la manutenzione e ricostruzione scale ha una tabella particolare (metà per altezza e meta per millesimi di propr.)
La confusione nasce qui: si deve usare la tabella particolare scale o i millesimi di proprietà generali?
La risposta è: nessuno dei due!
Questo perchè le pulizie delle scale non sono una manutenzione e cioè una spesa destinata a preservare l'integrità e volta a mantenere il valore della cosa ma sono una spesa destinata a permettere ai condomini un più confortevole uso delle parti comuni. La conseguenza è che non si devono usare i millesimi di proprietà ma il principio del potenziale uso che ciascun condomino può farne (come stabilito nel 2° comma del 1123).
Ecco che allora, di conseguenza, si deve tener conto per le pulizie solamente dell'altezza del piano o del numero di gradini che separa i condomini dal piano terra.
Va creata, quindi, una tabella ad hoc dedicata alle pulizie scale. La tabella ha carattere regolamentare e quindi può essere votata a maggioranza in assemblea (501 mill. e maggioranza dei partecipanti al condominio).
Ora è tutto molto semplice e si può costruire facilmente una tabella da approvare in assemblea ma con alcune precisazioni:
1) Non è possibile per esempio imputare una maggiorazione di spesa ad un condomino del 1° piano che adibisce l'appartamento a studio medico ed ha quindi un maggior uso della scala. Perchè come ho precisato prima l'uso della scala è quello potenziale non quello effettivo. Tutti potenzialmente possono fare uno studio medico oppure possono invitare 30 persone al giorno in casa.
2) Se il regolamento è "contrattuale" e in questo è stabilito un modo di ripartire tale spesa allora è necessaria l'unanimità per la sua modifica ( Il regolamento contrattuale vince sempre e va modificato all'unanimità).
Riferimenti:Cass. sent. n.971 del 24 gennaio 2001 , Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657
