Quello della ripartizione delle spese è sicuramente il motivo di maggior contrasto tra i condomini e il caso di ripartizione per il rifacimento di guaine o riparazioni di infiltrazioni d'acqua su solai crea molta difficoltà e confusione.
Perchè non è mai facile ripartire? Per prima cosa perchè spesso non è facile stabilire se c'è il dolo o la colpa, cioè è incuria nella conservazione del bene o danno provocato. Poi perchè la regola cambia se si tratta di tetto, solaio tra proprietà, giardino o lastrico solare.
Si intrecciano 3 articoli del codice civile il 1123, il 1125 e il 1126.
Analizziamo vari casi:
PREMESSA:
- Il regolamento condominiale contrattuale vince sopra qualsiasi norma. Quindi qualsiasi cosa dica , anche se apparentemente ingiusta o iniqua va rispettato.
L'area ( tetto o terrazzo) è comune a tutti e copre tutti ?
SI - si applica il 1123 ( Millesimi di proprietà generale)
NO - si applica il 1126 ( 1/3 proprietario lastrico e 2/3 a chi sta sotto) o 1125
- La copertura è esposta alla pioggia e al sole?
SI - Se la risposta è si allora si applica il 1126 c.c. ( 1/3 proprietario lastrico e 2/3 a chi sta sotto)
NO - se no il 1125 c.c 50% ciascuno la riparazione e a carico del proprietario superiore il pavimento e di quello inferiore l'intonaco e la pittura del soffitto.
Se la copertura (lastrico esposto al sole) è proprietà solo di qualcuno e/o copre solo alcuni si applica il 1126 unito al 3° comma del 1123. Cioè partecipa chi in proiezione è coperto, calcolando anche la percentuale di proprietà coperta.
ECCEZIONI o CASI PARTICOLARI
1) Se l'infiltrazione è stata provocata da imperizia o dolo del proprietario che ne ha l'uso esclusivo allora la spesa è a suo carico.
2) se si tratta di un giardino il proprietario dello stesso ha a suo carico la movimentazione della terra e ripristino del giardino e 1/3 di tutti gli altri lavori.
3) Terrazza a livello : Questo è un caso molto particolare perchè a volte difficile da individuare. Se la terrazza è esposta al sole ed è di proprietà esclusiva ma è posta alla stessa altezza di un appartamento dal quale si ha l'accesso e ne è parte integrante questa terrazza è equiparata al lastrico solare e art 1126. Con attenzione allo studio della superficie della terrazza che ove una parte non abbia funzioni di copertura allora si applica per quella parte il 1123 cc. Il parapetto della terrazza a livello è ad esclusivo onere del proprietario della terrazza
4) I Balconi non vengono equiparate a terrazze perchè non svolgono la funzione di copertura dell'edificio. si applica il 1125 c.c. 50% ciascuno la riparazione e a carico del proprietario superiore il
pavimento e di quello inferiore l'intonaco e la pittura del soffitto.
Iscriviti al Blog
Post
Tutti i commenti
domenica 7 dicembre 2014
domenica 9 novembre 2014
IVA al 10% in condominio. Quando è possibile applicarla?
IVA 10% in condominio. Quando applicarla?
Il condominio gode sempre, per il fisco italiano, di una agevolazione fiscale nella ricezione di fatture. Il legislatore ha in questo modo voluto agevolare la manutenzione degli edifici condominiali.
(L'iva agevolata ai privati è consentita solo in casi particolari che non fanno parte di questo post).
Si può richiedere nella emessione di fatture verso il condominio quasi sempre dell'iva agevolata al 10%. Vediamo i casi consentiti e i casi esclusi.
Per chiarire: l'iva agevolata si applica solo a lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia ma in modalità diverse a seconda dei casi.
Quindi possiamo dire che sono escluse tutte quelle fatture di acquisto di beni, ( per es. acquisti in ferramenta) e di fornitura di servizi.
NO IVA 10% acquisto di beni p. es. ferramenta
NO IVA 10 % : per es. fattura amministratore, fattura professionisti quali geometri, avvocati ecc.,
NO IVA 10 % servizi di pulizia, servizi di giardinaggio, servizi di sorveglianza, autospurgo solo disotturazione tubi ecc.
( e' un po complessa è la questione se la manutenzione degli estintori possa usufruire dell'aliquota del 10%, perchè questi sono di solito a servizio dell'area di manovra di box o garage interrati. L'iva agevolata è possibile se questi box fanno parte integrante di un condominio a prevalente destinazione abitativa. Se per esempio sono un condominio di soli box sono esclusi dall'iva agevolata.)
Vediamo quindi i casi in cui si applica l'IVA al 10% e in che modo. La grande divisione è tra BENI SIGNIFICATIVI e NON. Il legislatore ha voluto quindi evitare eccessivi sconti di IVA su impianti tecnologigi che hanno un valore elevato rispetto alla manodopera per la sua manutenzione.
SEMPRE CONSENTITA IVA 10% manutenzioni ordianarie e straordinarie su impianti e strutture dell'edificio non significative e beni finiti. Opere di riparazione, rinnovamento necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
Per esempio: Pittura delle parti comuni, riparazione di citofoni, sostituzione lampade, riparazione cancelli, riparazione tetti, gronde, pluviali , autospurghi solo per aspirazione liquami da pozzi neri, ecc.
IVA 10% CON LIMITAZIONI In alcuni lavori che riguardano beni di valore significativo l'aliquota agevolata al 10% si applica solamente fino alla concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.
I beni significativi di cui sopra sono solamente i seguenti:
- ascensori e montacarichi;
- infissi interni ed esterni;
- caldaie;
- videocitofoni;
- apparecchiature di condizionamento;
- sanitari e rubinetteria da bagno;
- impianti di sicurezza.
Quindi se il costo totale del lavoro su quei beni è 100 si scorpora il valore del bene stesso ( caldaia, ascesnsore ecc.) quello che rimane ( manodopera) gode dell'iva agevolata. Poi si detrae al valore del bene il costo della mandopera e questa parte gode anch'essa dell'iva agevolata. La parte restante applica liva al 22%.
Esempio:
1000 € costo totale
300 € costo manodopera
700 € costo del bene
Iva 10% su 300 € ( manodopera)
Iva 10% su 400 € ( 700 - 300 differenza bene e manodopera)
Iva 22% su 300 € parte residua del bene
Il condominio gode sempre, per il fisco italiano, di una agevolazione fiscale nella ricezione di fatture. Il legislatore ha in questo modo voluto agevolare la manutenzione degli edifici condominiali.
(L'iva agevolata ai privati è consentita solo in casi particolari che non fanno parte di questo post).
Si può richiedere nella emessione di fatture verso il condominio quasi sempre dell'iva agevolata al 10%. Vediamo i casi consentiti e i casi esclusi.
Per chiarire: l'iva agevolata si applica solo a lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia ma in modalità diverse a seconda dei casi.
Quindi possiamo dire che sono escluse tutte quelle fatture di acquisto di beni, ( per es. acquisti in ferramenta) e di fornitura di servizi.
NO IVA 10% acquisto di beni p. es. ferramenta
NO IVA 10 % : per es. fattura amministratore, fattura professionisti quali geometri, avvocati ecc.,
NO IVA 10 % servizi di pulizia, servizi di giardinaggio, servizi di sorveglianza, autospurgo solo disotturazione tubi ecc.
( e' un po complessa è la questione se la manutenzione degli estintori possa usufruire dell'aliquota del 10%, perchè questi sono di solito a servizio dell'area di manovra di box o garage interrati. L'iva agevolata è possibile se questi box fanno parte integrante di un condominio a prevalente destinazione abitativa. Se per esempio sono un condominio di soli box sono esclusi dall'iva agevolata.)
Vediamo quindi i casi in cui si applica l'IVA al 10% e in che modo. La grande divisione è tra BENI SIGNIFICATIVI e NON. Il legislatore ha voluto quindi evitare eccessivi sconti di IVA su impianti tecnologigi che hanno un valore elevato rispetto alla manodopera per la sua manutenzione.
SEMPRE CONSENTITA IVA 10% manutenzioni ordianarie e straordinarie su impianti e strutture dell'edificio non significative e beni finiti. Opere di riparazione, rinnovamento necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
Per esempio: Pittura delle parti comuni, riparazione di citofoni, sostituzione lampade, riparazione cancelli, riparazione tetti, gronde, pluviali , autospurghi solo per aspirazione liquami da pozzi neri, ecc.
IVA 10% CON LIMITAZIONI In alcuni lavori che riguardano beni di valore significativo l'aliquota agevolata al 10% si applica solamente fino alla concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.
I beni significativi di cui sopra sono solamente i seguenti:
- ascensori e montacarichi;
- infissi interni ed esterni;
- caldaie;
- videocitofoni;
- apparecchiature di condizionamento;
- sanitari e rubinetteria da bagno;
- impianti di sicurezza.
Quindi se il costo totale del lavoro su quei beni è 100 si scorpora il valore del bene stesso ( caldaia, ascesnsore ecc.) quello che rimane ( manodopera) gode dell'iva agevolata. Poi si detrae al valore del bene il costo della mandopera e questa parte gode anch'essa dell'iva agevolata. La parte restante applica liva al 22%.
Esempio:
1000 € costo totale
300 € costo manodopera
700 € costo del bene
Iva 10% su 300 € ( manodopera)
Iva 10% su 400 € ( 700 - 300 differenza bene e manodopera)
Iva 22% su 300 € parte residua del bene
domenica 2 novembre 2014
Il " rendiconto condominiale" (art. 1130 - bis c.c.)
L'art. 1130 bis c.c. come recentemente modificato dal legislatore (parlamento) ha introdotto importanti novità quali il rendiconto condominiale e la figura del revisore.
"Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.... "
Il rendiconto condominiale non sarà quindi un documento fiscale con entrate/uscite ma un "dossier" contenente informazioni di natura contabile/ fiscale, tecnica/impiantistica, normativa e giuridica.
Nel particolare dovrà contenere:
1) le voci di entrate ed uscite ( spese sostenute ed eventuali ricavi del condominio come affitti ecc.);
2) Traccia degli adempimenti fiscali ( pagamenti di f.24, mod 770 ecc. );
3) Situazione patrimoniale ( debiti con i fornitori, giacenze di cassa e bancarie);
4) Dati sui fondi disponibili eventualmente accantonati;
5) Informazioni relative a contratti in corso (p.es. assicurazione, manutenzione ascensore, energia ecc.)
6) Informazioni relative alle pendenze e/o controversie legali in corso ( p.es. azioni legali verso condomini morosi ecc.)
7) Nota esplicativa sull'andamento della gestione ( per esempio un accenno ai lavori e manutenzioni fatte, elenco dei fornitori rimasti da saldare, ecc.)
L'assemblea può nominare, a titolo oneroso ( a pagamento), un revisore condominiali con funzioni di controllo sulla gestione economica.
Inoltre l'articolo 1130 bis a normato il diritto di accesso ai documenti di loro interesse e il diritto di averne copia.
Si tratta di una novità importante destinata a dare trasparenza di gestione.
"Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.... "
Il rendiconto condominiale non sarà quindi un documento fiscale con entrate/uscite ma un "dossier" contenente informazioni di natura contabile/ fiscale, tecnica/impiantistica, normativa e giuridica.
Nel particolare dovrà contenere:
1) le voci di entrate ed uscite ( spese sostenute ed eventuali ricavi del condominio come affitti ecc.);
2) Traccia degli adempimenti fiscali ( pagamenti di f.24, mod 770 ecc. );
3) Situazione patrimoniale ( debiti con i fornitori, giacenze di cassa e bancarie);
4) Dati sui fondi disponibili eventualmente accantonati;
5) Informazioni relative a contratti in corso (p.es. assicurazione, manutenzione ascensore, energia ecc.)
6) Informazioni relative alle pendenze e/o controversie legali in corso ( p.es. azioni legali verso condomini morosi ecc.)
7) Nota esplicativa sull'andamento della gestione ( per esempio un accenno ai lavori e manutenzioni fatte, elenco dei fornitori rimasti da saldare, ecc.)
L'assemblea può nominare, a titolo oneroso ( a pagamento), un revisore condominiali con funzioni di controllo sulla gestione economica.
Inoltre l'articolo 1130 bis a normato il diritto di accesso ai documenti di loro interesse e il diritto di averne copia.
Si tratta di una novità importante destinata a dare trasparenza di gestione.
Iscriviti a:
Post (Atom)