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domenica 9 novembre 2014

IVA al 10% in condominio. Quando è possibile applicarla?

IVA 10% in condominio. Quando applicarla?

Il condominio gode sempre, per il fisco italiano, di una agevolazione fiscale nella ricezione di fatture. Il legislatore ha in questo modo voluto agevolare la manutenzione degli edifici condominiali.

(L'iva agevolata ai privati è consentita solo in casi particolari che non fanno parte di questo post).  

Si può richiedere nella emessione di fatture verso il condominio quasi sempre dell'iva agevolata al 10%. Vediamo i casi consentiti e i casi esclusi.
Per chiarire: l'iva agevolata si applica solo a  lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia ma in modalità diverse a seconda dei casi.
Quindi possiamo dire che sono escluse tutte quelle fatture di acquisto di beni, ( per es. acquisti in ferramenta) e di fornitura di servizi.

NO IVA 10% acquisto di beni  p. es. ferramenta
NO IVA 10 % per es. fattura amministratore, fattura professionisti quali geometri, avvocati ecc.,
NO IVA 10 % servizi di pulizia, servizi di giardinaggio, servizi di sorveglianza, autospurgo solo disotturazione tubi ecc.
( e' un po complessa è la questione se la manutenzione degli estintori possa usufruire dell'aliquota del 10%, perchè questi sono di solito a servizio dell'area di manovra di box o garage interrati.  L'iva agevolata  è possibile se questi box fanno parte integrante di un condominio a prevalente destinazione abitativa. Se per esempio sono un condominio di soli box sono esclusi dall'iva agevolata.)

Vediamo quindi i casi in cui si applica l'IVA al 10% e in che modo. La grande divisione è tra BENI SIGNIFICATIVI e NON. Il legislatore ha voluto quindi evitare eccessivi sconti di IVA su impianti tecnologigi che hanno un valore elevato rispetto alla manodopera per la sua manutenzione.

SEMPRE CONSENTITA IVA 10%  manutenzioni ordianarie e straordinarie su impianti e strutture dell'edificio non significative e beni finiti. Opere di riparazione, rinnovamento  necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
Per esempio: Pittura delle parti comuni, riparazione di citofoni, sostituzione lampade, riparazione cancelli, riparazione tetti, gronde, pluviali , autospurghi solo per aspirazione liquami da pozzi neri, ecc.

SEMPRE CONSENTITA IVA 10%  lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Dpr 917/1986 cioè quelli che beneficiano del bonus fiscale per ristrutturazioni, ovvero la detrazione 50% Irpef,


IVA 10% CON LIMITAZIONI  In alcuni lavori che riguardano beni di valore significativo l'aliquota agevolata al 10% si applica solamente fino alla concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.

 I beni significativi di cui sopra sono solamente i seguenti:
- ascensori e montacarichi;
- infissi interni ed esterni;
- caldaie;
- videocitofoni;
- apparecchiature di condizionamento;
- sanitari e rubinetteria da bagno;
- impianti di sicurezza.

Quindi se il costo totale del lavoro su quei beni è 100 si scorpora il valore del bene stesso ( caldaia, ascesnsore ecc.)  quello che rimane ( manodopera) gode dell'iva agevolata.  Poi si detrae al valore del bene il costo della mandopera e questa parte gode anch'essa dell'iva agevolata. La parte restante applica liva al 22%.

Esempio:
1000 € costo totale
300 € costo manodopera
700 € costo del bene

Iva 10%    su 300 € ( manodopera)
Iva 10%    su 400 € ( 700 - 300 differenza bene e manodopera)
Iva 22%    su 300 €  parte residua del bene




domenica 2 novembre 2014

Il " rendiconto condominiale" (art. 1130 - bis c.c.)

L'art. 1130 bis c.c. come recentemente modificato dal legislatore (parlamento) ha introdotto importanti novità quali il rendiconto condominiale e la figura del revisore.

"Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
 L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.... "

Il rendiconto condominiale non sarà quindi un documento fiscale con entrate/uscite ma un "dossier" contenente informazioni di natura contabile/ fiscale,  tecnica/impiantistica, normativa e giuridica.

Nel particolare dovrà contenere:
1)  le voci di entrate ed uscite ( spese sostenute ed eventuali ricavi del condominio come affitti ecc.);
2)  Traccia degli adempimenti fiscali ( pagamenti di f.24, mod 770 ecc. );
3)  Situazione patrimoniale ( debiti con i fornitori, giacenze di cassa e bancarie);
4) Dati sui fondi disponibili eventualmente accantonati;
5) Informazioni relative a contratti in corso (p.es.  assicurazione, manutenzione ascensore, energia ecc.)
6) Informazioni relative alle pendenze e/o controversie legali in corso ( p.es. azioni legali verso condomini morosi ecc.)
7) Nota esplicativa sull'andamento della gestione ( per esempio un accenno ai lavori e manutenzioni fatte, elenco dei fornitori rimasti da saldare, ecc.)

L'assemblea può nominare, a titolo oneroso ( a pagamento), un revisore condominiali con funzioni di controllo sulla gestione economica.

Inoltre l'articolo 1130 bis a normato il diritto di accesso ai documenti di loro interesse e il diritto di averne copia.

Si tratta di una novità importante destinata a dare trasparenza di gestione.