Impermeabilizzazione e infiltrazioni su giardini, tetti e lastrici e la ripartizione della spesa

Quello della ripartizione delle spese è sicuramente il motivo di maggior contrasto tra i condomini e il caso di ripartizione per il rifacimento di guaine o riparazioni di infiltrazioni d'acqua su solai crea molta difficoltà e confusione.
Perchè non è mai facile ripartire? Per prima cosa perchè spesso non è facile stabilire se c'è il dolo o la colpa, cioè è incuria nella conservazione del bene o danno provocato. Poi perchè la regola cambia se si tratta di tetto, solaio tra proprietà, giardino o lastrico solare.

Si intrecciano 3 articoli del codice civile il 1123,  il 1125 e il 1126.

Analizziamo vari casi:

PREMESSA:
 - Il regolamento condominiale contrattuale vince sopra qualsiasi norma. Quindi qualsiasi cosa dica , anche se apparentemente ingiusta o iniqua va rispettato.


L'area ( tetto o terrazzo) è comune a tutti e copre tutti ?
SI - si applica il 1123 ( Millesimi di proprietà generale)
NO - si applica il 1126 ( 1/3 proprietario lastrico e 2/3 a chi sta sotto) o 1125

- La copertura è esposta alla pioggia e al sole?
SI - Se la risposta è si allora si applica il 1126 c.c. ( 1/3 proprietario lastrico e 2/3 a chi sta sotto)
NO - se no il 1125 c.c  50% ciascuno la riparazione e a carico del proprietario superiore il pavimento e di quello inferiore l'intonaco e la pittura del soffitto.


 Se la copertura (lastrico esposto al sole) è proprietà solo di qualcuno e/o copre solo alcuni si applica il 1126 unito al 3° comma del 1123. Cioè partecipa chi in proiezione è coperto, calcolando anche la percentuale di proprietà coperta.

ECCEZIONI  o CASI PARTICOLARI
1) Se l'infiltrazione è stata provocata da imperizia o dolo del proprietario che ne ha l'uso esclusivo allora la spesa è a suo carico.
2) se si tratta di un giardino il proprietario dello stesso ha a suo carico la movimentazione della terra e ripristino del giardino e 1/3 di tutti gli altri lavori.
3) Terrazza a livello : Questo è un caso molto particolare perchè a volte difficile da individuare. Se la terrazza è esposta al sole ed è di proprietà esclusiva ma è posta alla stessa altezza di un appartamento dal quale si ha l'accesso e ne è parte integrante questa terrazza è equiparata al lastrico solare e art 1126. Con attenzione allo studio della superficie della terrazza che ove una parte non abbia funzioni di copertura allora si applica per quella parte il 1123 cc. Il parapetto della terrazza a livello è ad esclusivo onere del proprietario della terrazza
4) I Balconi non vengono equiparate a terrazze perchè non svolgono la funzione di copertura dell'edificio. si applica il 1125 c.c. 50% ciascuno la riparazione e a carico del proprietario superiore il pavimento e di quello inferiore l'intonaco e la pittura del soffitto.